房价将纳入通胀指标？高房价或就此终结！

　　前两天有条新闻，或许很多人忽视了。

　　11月28日，中国金融学会主办的“2020中国金融学会学术年会暨中国金融论坛年会”在北京召开。现任会长、原央行行长周小川做了主题为“拓展通货膨胀的概念和度量”的发言，指出了当下通胀统计指标的一些短板，其中的一个就是目前的通胀指标里不含房价在内的资产价格。

　　（发言是一个概要介绍，其完整内容刊发在2020年第3期《中国人民银行政策研究》上。）

　　文章指出：

　　当全球人口上升到70亿，城镇化成为相当多数人生活、工作的必然选择，城市可用地变得很稀缺且价格高昂，使得通胀度量再也不能无视或低估住房的因素。

　　资产价格除了影响到企业的扩大再生产，还涉及到基础设施、环境保护等公众性消费问题，不纳入通胀考虑已经不行了，但怎么纳入还需要研究。

　　简而言之，过去投资品价格和资产价格可另行考虑，现在再这样做恐怕已经不行了。

　　周小川说话的分量自不待言，他背后的中国金融学会同样来头不小。据其官网介绍，学会成立于1950年8月，经当时中央人民政府政务院批准成立，为从事金融研究的全国性学术团体，主管单位是中国人民银行，登记管理机关是中华人民共和国民政部。

　　稍加了解就会知道，学会历任会长多为金融系统的前任官员、且银行/证券/保险等金融机构也是其理事单位，由此可见其学术研究和建议将对政策产生极大的影响力、当然也包括这次周会长的研究成果…房价纳入通胀统计指标或许只是一个时间问题。

　　今天我们就聊聊房价纳入通胀指标这件事，及其对房价的影响。　　

　　低通胀

　　我们常说钱越来越毛、钱越来越不值钱，主要是指物价涨了。之前1个馒头1毛钱、现在一个馒头要5毛钱，同样一块钱，之前能买5个馒头、现在只能买两个馒头，钱可不就贬值了吗？

　　那物价为什么会涨呢？因为钱多了啊，央妈印钱过多当然就会推高物价了。

　　那如何衡量物价的涨幅呢？毕竟商品成千上万种，总不能把所有商品的价格都一一列出来吧？

　　一个办法就是选取其中的部分商品，并跟踪这部分商品价格的变化，统计计算出一个数值来，这个数值就是CPI——消费者价格指数，根据这个指数的涨幅来判断物价的涨幅，由此再判定出当下是通胀还是通缩。

　　CPI统计中有两个问题很关键：

　　1.选中了哪些商品。被选中的商品、其价格涨跌才会影响CPI数值，没被选中的商品、其价格涨跌不会影响CPI数值。

　　最常举的例子是房租和房价，房租因在CPI统计范围内、其价格涨跌影响CPI，而房价却因不在CPI统计范围内、其价格涨上天也影响不了CPI数值。

　　2.选中的商品会有权重。所谓权重，也就是影响力的大小。

　　同样AB两种商品，即使都涨了10%，但因二者权重不同对CPI的影响就不用。最常举的例子就是猪肉，因猪肉在我国CPI中的权重大，猪肉一大涨CPI就跟着一小涨，所以才有了猪通胀一说。

　　近一二十年来，包括中国在内的全球经济的一大特征是低通胀，即物价没怎么涨。

　　有人会反驳：你眼瞎了么，没看到房价涨上了天？！是的，房价涨得确实很高，但不好意思…房价不在CPI统计范围内，所以从数据上看经济是低通胀的。

　　日本和欧洲因物价几十年不涨，所以政府的一大经济目标就是通胀——你没看错，不是打压物价而是拉高物价，可即使这样操碎了心…物价还是拉不起来。

　　为此，日欧不得不实行负利率政策鼓励大家借贷花钱、而不是银行存钱，就这还是没用。

　　前些天，中国政府还发行了五年期、总额为7.5亿的负收益欧元债券，债券投资人现在以100.76欧元的价格买入，五年后能收回的本息合计居然是100欧元！

　　可这些年日欧美中等几大经济体都在大规模的印钱。按照传统经济学理论，市场中的钱多了、物价应该会涨啊？现实为何相反呢？

　　这些年，几个主要经济体的央妈们印了很多钱

　　前文已经讲了，CPI统计的问题。一是涨的商品没有统计在内，二是涨幅过大的商品，其权重太小。　

　　钱去哪了？

　　那各国央妈印出的这么多钱都去哪了呢？其实上文已经回答了：很大一部分流向了资产领域，推高了房价、股价和债券价格。

　　全球三大泡沫广为人知：美国的股市、中国的楼市和日本的债市。

　　在疫情冲击下，美国经济今年将负增长，但因印钱太多、这丝毫不影响股指的上涨。至今，美国道琼斯、标普500和纳斯达克三大股指均纷纷创出历史新高，纳斯达克指数更是相对于2008年有了超10倍的涨幅。

　　2008年时，北京的新房价格普遍在1万，而十年后的今天其新房价格接近10万，其他二线城市城市房价同样有四五倍的涨幅。

　　日本比较奇葩，为了多印钱，央行不得不直接到市场中去购买ETF基金（实际就是买股票），并购买了大量债券，以此维持了债券高价格。

　　除了这些之外，在美国还表现为大学学费过高、医疗费用过高、社保养老当期缴纳过高，而在中国则表现为医疗价格过高、子女课外补习费用过高等，而这些统统不在通胀的统计范围之内。

　　小王前些年不吃不喝工作一年的收入、能买个5平米的厕所，而现在要买个同样大小的厕所、则要不吃不喝工作两年，可自己日常的吃穿用行花费却几乎没有变化——这几乎是这些年生活在大城市中的人的普遍感受，请问有没有通胀？

　　数据显示没有通胀。

　　高房价、高医疗、高昂子女教育费支出挤压居民的其他消费，可生活必需品支出却同样没有增加，这种CPI数据下的低通胀现象、让人能感受到低物价的幸福吗？

　　收入涨了、物价也很便宜，本应享受“高收入 低物价”的红利，可很多人为什么感觉并不幸福？因为影响幸福感受的其他因素（房价/医疗/教育/养老等）没有体现在数据上。

　　全球低通胀的本质，是纳入CPI统计范围内的吃穿用行等生活用品的商品价格没有涨，但统计范围之外，而非常影响人幸福感受的房子、医疗、教育、培训、养老等价格却在节节攀高！

　　所以周会长才会在文章里说，资产价格……不纳入通胀考虑已经不了。

　　当然还有一种可能，正因为资产价格和医疗/教育/养老保险等支出过高、挤压了人们的生活品消费，才使得物价这么低！

　　不是大家不想消费推高物价，而是大家已被压榨的没钱消费了！　　

　　如何影响？

　　有人会觉得，将房价纳入通胀指标会有多大影响呢？无非是CPI数值变高了，房价该高还是高、该涨还是涨呗。

　　事情远没有这么简单。

　　举几个例子吧。

　　近日，特斯拉将被纳入标普500指数的新闻一出，几乎所有的人都预期其股价还要上涨，为什么？因为一旦纳入标普500指数，跟踪该指数的指数基金将被迫买入特斯拉的股票——必须得买，不买那就不是跟踪该指数的基金了。

　　一只原本3A评级的债券若被下评至2A级，则该债券价格大概率会大幅下跌，除了其资质变差影响价格外，一些债券基金会被迫卖出——因为这些基金只会投资于3A级债券，当债券不再是3A时必须卖出，从而引发价格下跌。

　　为什么各国都很在意国际评级机构对自己国家的主权信用评级？因为这影响到债券的发行啊，除了债券能否发得出去、还影响到发出去的债券利率。

　　同样的道理，当CPI数值因资产价格而变动时，会出现一系列的应对政策、当然包括货币政策。

　　近一二十年，为什么各国的央妈们都肆无忌惮的敢于印钞放水？因为通胀率低啊。

　　物价不涨，说明市场的钱不多、那就多印钱呗，就这样钱越来越多，全然不顾钱其实已经很多的事实——只是这些钱没有流入日常消费品中、没有流入CPI统计的商品中。

　　是不是有一种自欺欺人的感觉？

　　当房价纳入通胀指标后，房价的上涨将带来CPI数值的增长，由此反映出物价在上涨、通货在膨胀，对应的货币政策就是信贷紧缩、减少印钱，对应的物价防控策略就是压制房价、不让房价上涨。

　　请问，在这种情况下房价还可能大涨吗？！