土地增值税房地产开发企业印花税怎么扣除~房产开发企业开发项目用地城镇土地使用税如何进行会计和税务处理求答案

一、缴纳土地增值税时，这样情况扣除项目按评估价格还是购买价格；土地需要分摊到房产部份各个计算土地增值税吗

扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。
来　　税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
源　　凡转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物的纳税人，按照土地增值税的有关规定，对于需要根据房地产评估机构评估价格计税的，可委托经政府批准设立、并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资知产评估机构进行受理有关转让房地产的评估业务并将评估报告如实报送地方税务部门确认。
 　　房地产所在地主管税务机关道根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，地方税务机关依照确认后的评估价格，计算征收土地增值税。
对不符合实际情况的评估结果不予采用。

二、房地产开发如何缴税

企业所得税：对房地产开发企业将自己开发的商品房作投资，在投资发生时应视同销售，确认收入，并入到应纳税所得额中计算缴纳企业所得税。
　　营业税：房地产开发企业将自已开发的商品房作投资，参与被投资企业利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
　　土地增值税：根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述财税字〔1995〕048号文件第一条免征土地增值税的规定。
附：财税字〔1995〕048号文件第一条规定，对于以房地产进行投资，联营的，投资，联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
　　印花税：根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其实施细则的规定，商品房投资过户，应由产权转移书据的立据人应按合同或协议所载金额万分之五贴花完税。
　　契税：按照《中华人民共和国契税暂行条例》及其细则，以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖征税。
企业将自己开发的商品房作为投资属于上述行为。
被投资企业应按照商品房的价格，以4%的税率缴纳契税。
　　2、开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
大连市内四区的预计计税毛利率为20％。
　　3、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定， 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

三、房地产公司印花税缴纳

第4、8、9、10项的印花税适应房地产公司只要有法规中列举的业务，不分什么公司都适用，而且经济行为的双方都要交 最好询问所属地方税务局！

四、缴纳土地增值税时，这样情况扣除项目按评估价格还是购买价格；土地需要分摊到房产部份各个计算土地增值税吗

销售合同按照产权转移书据征收印花税。
《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137 号）第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。
本通知自2008 年11 月1 日起实施。
根据上述规定，对于房地产开发企业销售房屋，所签订的合同应该按“产权转移书据”缴纳印花税，目前没有暂免贴花的规定。
对于个人2008 年11 月1 日后签订的购房合同，暂免缴纳印花税。

五、房产开发企业开发项目用地城镇土地使用税如何进行会计和税务处理求答案

2、根据规定，计算土地增值税时，房地产开发费用按一定比例扣除，房产公司记入管理费用的印花税不能再单独扣除。
解答：1、计入管理费用；
依据：《企业会计制度》及《企业会计准则》有关规定，由于会计制度及会计准则是税务核算的基础，除税务法规有明确规定的，按会计制度及会计准则规定执行。
对于土地使用税在会计制度及会计准则中有明确规定属于计入期间费用的，在税务上也没有特殊规定，因此应计入管理费用科目。
2、不能，已经按比例扣除，不能重复扣除，另外房地产开发企业计算土地增值税时可扣除的是与转让有关的税金，包括营业税、城建税、教育附加等，不包括印花税、土地使用税等。

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